Του Τάσου Τασιούλα
Στο 40% έχει φτάσει η μείωση κατά μέσο όρο των τιμών των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, από την αρχή της κρίσης. Οι τιμές έχουν καταρρεύσει σε πολλές περιοχές, ενώ και το μέλλον, με την εφαρμογή του φόρου κατοχής, δηλαδή της φορολόγησης και των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, διαγράφεται ζοφερό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι... τα μικρότερης αξίας ακίνητα, όπως επισημαίνουν οι μεσίτες, δεν έχουν υποστεί τόσο μεγάλες μειώσεις. Αντιθέτως, τα ακίνητα μεγάλης αξίας, όπως σε Παλιά Παραλία και Πανόραμα, καταγράφουν μειώσεις που φτάνουν μέχρι και το 60% από την έναρξη της οικονομικής κρίσης.
«Το ακριβό ακίνητο είναι αυτό που υπέστη τη μεγαλύτερη μείωση. Από τιμές της τάξης των 10.000 ευρώ το τετραγωνικό πλέον είμαστε στις 4.500! Αντιθέτως, Τα ακίνητα με μικρότερη αντικειμενική αξία δε σημειώνουν τόσο μεγάλη πτώση. Πολλά μάλιστα δεν έπεσαν ούτε καν 30% από την προ κρίσης αξία τους. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα νεόδμητου στο Δενδροπόταμο, που πωλήθηκε προς 1.300 ευρώ το τετραγωνικό. Είναι φυσιολογικό, διότι στα μικρής αντικειμενικής αξίας ακίνητα δεν μπορούν οι τιμές να πέσουν πολύ παρακάτω. Δεν υπάρχουν περιθώρια. Βλέπουμε ωστόσο συναλλαγές που γίνονται σε περιοχές με μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον να καταγράφουν πολύ μεγάλη πτώση τιμής. Κι αυτές είναι οι περιοχές με τα ακριβά ακίνητα», τόνισε στη Voria.gr ο γενικός γραμματέας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Μεσιτών, Νίκος Μανομενίδης.
Οι μεσίτες βλέπουν να υπάρχει ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων ή για βελτίωσή τους, πλην όμως δεν υπάρχει αγοραστική ικανότητα. «Σε επίπεδο διερεύνησης υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον. Εκδηλώνονται προθέσεις αγοράς κι από το εσωτερικό της χώρας κι από το εξωτερικό. Όμως, στο δια ταύτα, οι εγχώριοι πελάτες δεν έχουν την αγοραστική ικανότητα να προχωρήσουν σε συναλλαγές, οι δε ξένοι περιμένουν μήπως και πέσουν κι άλλο οι τιμές των ακινήτων. Ένα ακόμη χαρακτηριστικό είναι ότι οι συναλλαγές τώρα γίνονται μόνο τοις μετρητοίς και η μεσαία τάξη έχει… πεθάνει», υπογράμμισε ο κ. Μανομενίδης.
Αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται αυτήν την περίοδο μόνο για ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ (συνολική αξία). Το εύρος μάλιστα, εκτός κάποιων μεμονωμένων περιπτώσεων, περιορίζεται σε αξίες κάτω των 70.000 ευρώ συνήθως. Όπως επισημαίνει ο κ. Μανομενίδης, «όποτε έχουμε φήμες ότι θα… χάσουμε τα λεφτά μας στις Τράπεζες, έχουμε περισσότερες αγοραπωλησίες μικρής αξίας. Τα κεφάλαια που έχουν κάποιοι σε λογαριασμούς επενδύονται σε ένα μικρό ακίνητο, υπό το φόβο μη χαθούν, αλλά μιλάμε για ποσά που δεν ξεπερνούν τα 100.000 ευρώ».
Η πτώση των εμπορικών τιμών στη Θεσσαλονίκη πάντως δεν έφτασε κάτω από τις αντικειμενικές αξίες ανά περιοχή. Σπανίως συμβαίνει κάτι τέτοιο, γεγονός που καταδεικνύει πόσο είχαν ξεφύγει οι πραγματικές τιμές των ακινήτων στα χρόνια πριν από την κρίση, ακολουθώντας βέβαια τη μεγάλη ζήτηση που υπήρχε.
Στην Παλιά Παραλία, παρά την τεράστια πτώση των τιμών μέχρι και σε ποσοστό 60%, πλέον η τιμή των 4.500 ευρώ το τετραγωνικό είναι κοντά στην αντικειμενική αξία (4.600). Δε λείπουν όμως και περιπτώσεις στις οποίες καταγράφεται πτώση μέχρι και 30% κάτω από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ωστόσο δεν περιγράφουν τη γενικότερη πορεία των τιμών.
«Είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Είχαμε ακίνητο σε κάθετο δρόμο στη Λεωφόρο Στρατού, που συμφωνήθηκε να πωληθεί προς 20.000 ευρώ. Επρόκειτο για κατάστημα, αλλά η αντικειμενική αξία του ήταν 60.000 ευρώ. Η συναλλαγή δεν προχώρησε όχι επειδή ο αγοραστής θα πλήρωνε τη διαφορά του φόρου στα 6.500 ευρώ, αλλά επειδή έπρεπε να μπει στη διαδικασία του πόθεν έσχες για πλασματική αξία του ακινήτου… Στην Τάκη Οικονομίδη στην Καλαμαριά σε πρόσφατη συναλλαγή ακίνητο εικοσαετίας 100 τμ πωλήθηκε 3.000 ευρώ κάτω από τη συνολική αντικειμενική αξία του. Συνεπώς, δεν είχαμε ουσιαστική πτώση. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στη Λώρη Μαργαρίτη, πουλήσαμε ακίνητο στις 70.000 ευρώ, όσο ακριβώς ήταν και η αντικειμενική αξία», τόνισε ο κ. Μανομενίδης.
Με τις επικείμενες νέες μεγαλύτερες φορολογικές επιβαρύνσεις που από το επόμενο έτος περιμένουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι μεσίτες μόνο αισιόδοξα δε βλέπουν την εξέλιξη της κατάστασης. «Πάμε όλοι σε μια φάση που δεν τη γνωρίζουμε. Καλούμαστε να κολυμπήσουμε σε άγνωστα νερά. Εκτιμούμε ότι πολλοί ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν πλέον είτε να αξιοποιήσουν, είτε να εκποιήσουν τις περιουσίες τους. Η φορολόγηση και των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων είναι πολύ σημαντική. Υπάρχουν αυτή τη στιγμή πάρα πολλά άδεια κτίρια στη Θεσσαλονίκη. Ολόκληρες οικοδομές… Οι ιδιοκτήτες τους έχουν να πληρώσουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας και πλέον και κατοχής. Αν δεν κάνουν κάτι με τα ακίνητά τους, των 1.000 και 2.000 τμ δε θα μπορέσουν να ανταποκριθούν στα φορολογικά βάρη. Θα χάσουν τις περιουσίες τους στα επόμενα χρόνια. Συνεπώς, πιστεύουμε ότι τα πάμε σε εκμισθώσεις σε πολύ χαμηλότερες τιμές. Ειδικά στα επαγγελματικά ακίνητα, όπου η πτώση είναι ραγδαία», δήλωσε ο κ. Μανομενίδης.
